Qué hacer con el dinero de la venta de un piso: impuestos, plazos y opciones

Vender un piso deja en la cuenta, de un día para otro, una cifra que muchas veces es la más alta que has visto nunca a tu nombre. Y ahí empieza el error más común: tratar ese saldo como dinero disponible. Una parte ya es del banco, otra del ayuntamiento y otra de Hacienda, que no la reclamará hasta la declaración de la renta del año siguiente, cuando quizá ya la hayas invertido. Esta guía va en el orden correcto: cuánto es realmente tuyo, si te conviene reinvertir en otra vivienda para no pagar impuestos y cómo repartir el resto según cuándo lo vayas a necesitar.

El precio de venta es el punto de partida, no el resultado. Pongamos un piso comprado en 2010 por 180.000 € (más 15.000 € de impuestos, notaría y registro) y vendido en 2026 por 320.000 €, con 60.000 € de hipoteca pendiente. Así se queda el dinero:

La ganancia que tributa es el precio de venta menos los gastos de la venta (incluida la plusvalía municipal) menos lo que te costó el piso con sus gastos y mejoras: 320.000 − 12.000 − 195.000 = 113.000 €. Si el piso estuvo alquilado, al valor de compra se le restan además las amortizaciones que dedujiste, y la ganancia sube. Las reformas con factura (cocina, baño, instalaciones) suman al coste y bajan la ganancia, así que conviene rescatarlas antes de hacer la declaración.

La ganancia por vender un inmueble va a la base del ahorro del IRPF, la misma que los intereses, los dividendos o el beneficio de una operación de coinversión. En 2026 tributa por tramos:

Dos matices que pueden cambiar mucho la cifra: si compraste el piso antes de 1995, los coeficientes de abatimiento reducen la parte de la ganancia generada hasta enero de 2006 (con un límite acumulado de 400.000 € de precio de venta), y si vendes por debajo de lo que te costó, la pérdida se compensa con otras ganancias del ahorro durante cuatro años. En la guía de fiscalidad de la inversión inmobiliaria tienes el resto del marco.

Si el piso era tu vivienda habitual (en general, has vivido en él al menos tres años seguidos), la decisión de qué hacer con el dinero tiene una consecuencia fiscal directa:

• Reinversión en otra vivienda habitual: si destinas el importe obtenido a comprar tu nueva vivienda habitual en los dos años anteriores o posteriores a la venta, la ganancia queda exenta. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional. Ojo: el importe a reinvertir es el precio de venta menos la hipoteca que cancelas, y la intención de reinvertir se comunica en la declaración del año de la venta.
• Mayores de 65 años: la venta de la vivienda habitual está exenta sin necesidad de reinvertir. Además, a partir de esa edad, la ganancia de cualquier inmueble (también un piso que no sea tu vivienda) queda exenta si reinviertes hasta 240.000 € en una renta vitalicia asegurada en seis meses.
• Lo que no exime nada: reinvertir en un segundo piso, en fondos o en cualquier otra inversión. Esa ganancia tributa siempre, y la plusvalía municipal se paga en todos los casos salvo que no haya habido revalorización.

Es habitual vender la vivienda habitual para comprar otra más barata. En ese caso, la diferencia que no reinviertes tributa en proporción, y es justo esa parte la que queda disponible para invertir. Haz el cálculo antes de firmar la compra nueva: a veces subir un poco el presupuesto de la vivienda ahorra más impuestos de lo que parece.

Con el impuesto reservado y la decisión de vivienda tomada, la pregunta útil es cuándo vas a necesitar cada euro. Así podrían repartirse los 223.000 € del ejemplo para alguien que ya tiene casa y unos ingresos estables:

No es una recomendación: depende de tu edad, tus ingresos y de cuánta volatilidad aguantas sin vender en el peor momento. Recuerda también el límite del Fondo de Garantía de Depósitos, 100.000 € por titular y entidad: con estas cifras, el dinero aparcado debe repartirse entre bancos o ir a Letras. Para planificar la cifra completa tienes las guías de dónde invertir 100.000 € y dónde invertir 200.000 €.

Quien acaba de vender un piso suele pensar en comprar otro para alquilar. Es una opción legítima, pero conviene compararla con los números delante, no con la costumbre:

La coinversión es la alternativa para quien quiere seguir en el ladrillo con un horizonte de 2–5 años y sin volver a lidiar con inquilinos. En nuestro caso, buscamos la operación, la compramos, la reformamos y la vendemos, con capital propio de Invernova en cada una junto al de los coinversores, desde 25.000 € por participación. Con el neto de una venta caben dos o tres operaciones distintas, que es mejor que concentrarlo en una. Antes de entrar, mira el LTV de cada operación (qué es el LTV) y lee las alternativas completas en invertir en inmuebles sin comprar un piso.

Nuestro histórico, operación por operación en el track record: 49 operaciones liquidadas, 0 fallidas, un 18,6 % de retorno medio obtenido y 10,7 M€ devueltos a los coinversores. También lo menos bueno: 11 de 49 cerraron por debajo del retorno estimado y la más floja rindió un 8 %. Por eso aquí solo debe ir dinero que no necesites durante el plazo de la operación, y nunca el que tienes reservado para Hacienda.

1. 01Invertir el dinero de Hacienda. Si en junio tienes que deshacer una inversión para pagar el IRPF, vendes cuando toca, no cuando conviene.
2. 02Olvidar las facturas de las reformas. Una reforma de 20.000 € no justificada puede costarte más de 4.000 € de impuesto de más.
3. 03Dejarlo todo en la cuenta corriente. Más de 100.000 € en un solo banco quedan fuera del Fondo de Garantía, y al 0 % pierden poder adquisitivo cada mes.
4. 04Comprar otro piso por inercia, sin comparar su rentabilidad neta con otras opciones de riesgo parecido.
5. 05Firmar la compra de la nueva vivienda sin calcular la exención. Reinvertir 10.000 € más o menos puede mover mucho la factura fiscal.