Coinversión inmobiliaria vs fondos inmobiliarios: liquidez, comisiones, control y fiscalidad

Cuando alguien con 50.000 € o más decide que quiere ladrillo sin comprarlo, suele acabar mirando dos cosas: un fondo inmobiliario que le ofrece su banco o su gestora, y la coinversión en operaciones concretas que le ha llegado por un conocido. Se parecen en lo superficial (otros gestionan, tú pones el capital) y se diferencian en todo lo que decide el resultado: quién elige el inmueble, qué paga el inversor aunque la cosa salga mal, cuándo puede salir y cómo tributa lo que gana. Este artículo compara los dos modelos en esos cuatro ejes, con los límites legales y las comisiones reales, sin descalificar a nadie: un fondo bien gestionado es una herramienta legítima que simplemente sirve para otra cosa.

Antes de comparar conviene saber cuál de los tres productos te están ofreciendo, porque no se comportan igual:

1. 01Fondo de inversión inmobiliaria (FII). Un fondo regulado por la Ley 35/2003 de instituciones de inversión colectiva que compra inmuebles para alquilarlos (viviendas, oficinas, locales) y los valora con una tasación periódica. Fue el producto de moda hasta 2008; hoy quedan muy pocos abiertos al particular en España.
2. 02Fondo de «bolsa inmobiliaria». Un fondo de renta variable que compra acciones de SOCIMIs y REITs cotizados. No posee inmuebles: posee empresas que los poseen. Es líquido como la bolsa y se mueve como la bolsa; de él hablamos en invertir en inmuebles sin comprar un piso.
3. 03Fondo cerrado no cotizado (private equity inmobiliario). Un vehículo que levanta capital durante uno o dos años, lo invierte en promociones, reposicionamiento de edificios o carteras de deuda y lo devuelve a lo largo de 7 a 10 años. Suele exigir 100.000 € o más y estar reservado a inversores profesionales o asesorados.

La comparativa que sigue se centra en el primero y el tercero, los que de verdad compiten con la coinversión por el mismo dinero: capital que acepta estar inmovilizado a cambio de una operación inmobiliaria real.

En la coinversión no compras participaciones de una cartera: entras en una operación identificada (un inmueble concreto, con su precio de compra, su presupuesto de obra, su precio de venta previsto y su plazo estimado) junto a la sociedad que la ejecuta, que pone su propio capital en ella. El vehículo jurídico habitual es el contrato de cuentas en participación, que explicamos en cuentas en participación en la inversión inmobiliaria, y la relación se documenta con un contrato marco y una adenda por operación, como detallamos en qué revisar en un contrato de coinversión.

Es el modelo de Invernova: buscamos el inmueble, lo compramos, lo reformamos y lo vendemos en un plazo estimado de 12 a 24 meses, con un grupo reducido de coinversores desde 25.000 € y nuestro dinero en cada operación. No es un fondo (no hay cartera, ni valor liquidativo, ni gestora que cobre por administrar) y tampoco es una plataforma de financiación participativa, diferencia que tratamos en crowdfunding inmobiliario vs coinversión.

El argumento clásico a favor del fondo es que «puedes salir». Conviene leer la letra pequeña. Un FII solo está obligado por ley a atender reembolsos una vez al año, y puede suspenderlos cuando las peticiones superan la liquidez disponible, porque vender un edificio para devolver dinero a los partícipes lleva meses. No es teoría: en 2008 y 2009 los mayores fondos inmobiliarios españoles suspendieron los reembolsos ante peticiones masivas de salida, y algunos tardaron años en devolver el dinero mientras vendían la cartera en el peor momento del mercado.

La coinversión no promete liquidez intermedia, y eso es su virtud: no hay otros partícipes cuya salida te arrastre. Tu dinero está en un inmueble con una fecha de venta estimada, y cobras cuando se vende. El riesgo es que la venta se retrase, algo que ha ocurrido en varias de nuestras operaciones; por eso cada ficha publica el plazo estimado y, en las liquidadas, el plazo real. La diferencia práctica es esta: en el fondo la liquidez depende del comportamiento de miles de inversores; en la coinversión, de la venta de un inmueble que conoces.

Aquí está la diferencia que más dinero mueve y menos se explica. Un fondo cobra una comisión de gestión sobre el patrimonio, cada año, con independencia de si el fondo gana o pierde. El Reglamento permite a un FII cobrar hasta el 4 % anual del patrimonio (o el 10 % de los resultados, o una combinación del 1,5 % más el 5 %), más una comisión de depósito de hasta el 0,4 % y comisiones de suscripción y reembolso de hasta el 5 %. En la práctica la mayoría cobra menos que el máximo, pero el principio es el mismo: la gestora cobra por administrar, no por acertar.

El ejemplo es orientativo (cada fondo publica sus comisiones), pero ilustra la mecánica: un coste fijo del 1,8 % anual se come casi una quinta parte de una rentabilidad bruta del 10 %. En la coinversión de Invernova no hay comisión de entrada, de gestión ni de salida; el gestor cobra con su parte del beneficio cuando el inmueble se vende, y pierde su propio capital si la operación va mal. Esa alineación no es un eslogan: es la estructura del contrato.

En un fondo delegas la selección por completo. Recibes un informe periódico con la composición de la cartera y un valor liquidativo calculado a partir de tasaciones, que es una opinión profesional sobre lo que valdría el inmueble si se vendiera, no un precio de venta. Cuando el mercado baja, el valor liquidativo suele tardar en reflejarlo, y por eso tantos partícipes pidieron salir a la vez en 2008: el valor publicado no coincidía con lo que el mercado estaba dispuesto a pagar.

En la coinversión el control es anterior a la inversión: antes de comprometer dinero sabes qué inmueble es, en qué municipio está, a qué precio se compra, qué obra se va a hacer, a cuánto se prevé vender y qué LTV tiene, es decir, qué porcentaje del valor del inmueble representa tu capital (lo explicamos en qué es el LTV). Puedes decir que no a una operación y sí a la siguiente. Y el resultado final no es una tasación: es el precio al que se vendió, publicado operación a operación en el track record. A cambio, renuncias a la diversificación automática del fondo: con 25.000 € entras en una operación, no en cuarenta, y eso obliga a mirar cada una con más cuidado.

Para una persona física residente, los dos modelos tributan en la base del ahorro del IRPF, con la escala del 19 % al 30 % vigente en 2026, pero llegan por caminos distintos:

• Fondo inmobiliario. El fondo que cumple los requisitos legales tributa al 1 % en el Impuesto sobre Sociedades, y tú tributas al reembolsar, como ganancia patrimonial, por la diferencia entre lo que recibes y lo que pusiste, con una retención del 19 %. Mientras no reembolses, no pagas, y en general puedes traspasar el dinero a otra institución de inversión colectiva sin tributar (régimen de diferimiento del artículo 94 de la Ley del IRPF).
• Coinversión mediante cuentas en participación. Lo que cobras por encima del capital es rendimiento del capital mobiliario, también en la base del ahorro, con una retención del 19 % que el gestor practica al liquidar. Cobras todo el beneficio en el ejercicio de la venta, lo que puede empujarte a un tramo superior si coinciden varias liquidaciones; en fiscalidad de la inversión inmobiliaria explicamos cómo planificarlo.
• Compensación de pérdidas. Las ganancias patrimoniales y los rendimientos del capital mobiliario se compensan entre sí solo hasta el 25 % del saldo positivo de uno de los grupos. Si tienes minusvalías de bolsa o de fondos, conviene saber en qué cajón caerá cada ingreso antes de elegir.

Para una sociedad, ambos rendimientos se integran en el Impuesto sobre Sociedades sin esa distinción. Y en los dos casos, la regla de oro es la misma: la fiscalidad decide entre dos inversiones parecidas, no justifica una mala. Consulta tu caso con un asesor antes de mover el dinero.

No hay un ganador en abstracto. Hay dos perfiles bastante nítidos:

• El fondo encaja si quieres delegar por completo, diversificar desde el primer euro, tener un supervisor por medio y conservar la opción (no la certeza) de reembolsar antes de tiempo. Aceptas a cambio una comisión anual que no depende del resultado y una valoración basada en tasaciones.
• La coinversión encaja si puedes destinar 25.000 € o más a una operación sin necesitar ese dinero en uno o dos años, quieres saber exactamente en qué inmueble estás y a qué precio, prefieres que el gestor cobre solo si hay beneficio y aceptas que la salida es la venta, no una ventana de reembolso.
• Si tienes patrimonio para las dos, no son excluyentes: muchos coinversores mantienen fondos para la parte líquida y diversificada y usan la coinversión para la parte del patrimonio que buscan hacer trabajar en operaciones concretas, como contamos en dónde invertir 200.000 euros.

A noviembre de 2026, nuestro histórico recoge 49 operaciones liquidadas con 0 fallidas, un retorno medio obtenido del 19,6 % y 10,7 M€ devueltos a los coinversores. También recoge que 11 de las 49 liquidadas a octubre de 2026 cerraron por debajo del retorno estimado: la comparación honesta con un fondo exige mirar también esa fila.